GHISLAIN ROYEN
Côte de Hagelstein, 23/25 4880 AUBEL BELGIQUE Téléphone: 087/68 14 14 Télécopie: 087/68 14 58
Locations et baux
LOCATIONS ET BAUX
« Ah, vous n’êtes pas propriétaires ?!?! »
Dans notre petit Royaume, dont les habitants ont tous, selon la légende, « une brique dans le ventre », cette question sonne évidemment comme un persiflage..
Pourtant, la location d’un bien immobilier constitue l’ordinaire d’une grande partie de la population, des entrepreneurs ou des agriculteurs, au point de justifier d’une tout aussi grande partie de notre Code Civil.
La location n’est d’ailleurs pas qu’immobilière car, en ces temps d’économie à flux tendu, la chasse est ouverte aux gibiers que constituent les stocks inutilisés, les machines ou véhicules à l’arrêt et autres biens dormants qui coûtent à entreposer sans aucun rapport. On peut désormais tout recevoir dans le cadre d’un contrat de location, rebaptisé souvent « renting » : véhicules, remorques, machines-outils, matériel et même gravier ou caillasses utilisées pour accéder à des chantiers temporaires sans embourber les gros engins dans la gadoue.
Il faut reconnaitre que la Loi traite fort peu du contrat de location mobilière, raison pour laquelle l’on s’y réfère à certains textes relatifs à la location immobilière tout en laissant la plus grande liberté ( ? ) qui soit aux parties, ou plus exactement à la partie suffisamment forte que pour imposer à l’autre une convention dont le texte est à prendre ou à laisser.
Seules les règles relatives à la protection des consommateurs, voire celle nettement moins contraignante relatives aux usages commerciaux, va fixer quelques limites contraignantes à l’autonomie des parties, ou plus exactement à la toute-puissance présumée et parfais réelle de l’entreprise par rapport au pauvre consommateur si démuni..
Le Livre III du Code de droit économique oblige l’entreprise à la transparence, à l’information, à la non discrimination, ce qui implique bien évidement des conséquences quant à la nature et aux caractéristiques du bien loué comme au montant du loyer qui sera réclamé.
La location immobilière, le bail, bénéficie de son côté, de plus d’attention de la part du législateur. On trouve donc un certain nombre de dispositions précises qui la concernent dans le Code Civil, les lois spéciales qui s’y sont ajoutées et désormais les dispositions régionales puisque cette matière ressortit désormais de la compétence de chaque région…. : il y a donc bel et bien des règles spécifiques à la région bruxelloise en matière de …bail à ferme.
Les différents législateurs successifs ont institué des règles spécifiques pour certaines catégories de biens ou certains types de location qui viennent s’adjoindre aux règles qui s’appliquent à tous les baux quels qu’ils soient. On distinguera donc des baux de droit commun et des règles spécifiques aux baux qui portent sur des immeubles qui servent de résidence principale au locataire, celles relatives aux baux à ferme ou aux baux commerciaux.
Il convient d’être attentif :
- À ce que ces règles spécifiques définies pour certains types de contrat sont impératives : elles s’appliqueront donc obligatoirement même si le contrat que les parties ont signé n’a rien prévu ou a prévu des dispositions contraires qui seront donc inopérantes. Il suffit par exemple d’une occupation agricole et du payement d’un loyer ( appelé fermage ) par l’occupant pour que, si celui-ci est exploitant agricole ( et pas fermier du dimanche ), s’applique la loi sur le bail à ferme avec son interminable durée, et la quasi impossibilité de récupérer leur bien pour nombre de propriétaires
- À ce que ces règles spécifiques sont très différentes selon le type de contrat et d’occupation : sauf accord des parties, le bail commercial ne se renouvelle que si le locataire en fait la demande, alors que le bail de résidence principale comme le bail à ferme se renouvelle automatiquement si les parties n’y mettent pas fin.
- A ce que désormais tous ces contrats doivent en principe être établis par écrit, avec pour conséquence l’obligation de les enregistrer moyennant un droit d’enregistrement de 0,2 % du loyer total.
L’examen détaillé de chaque type de bail nécessiterait évidemment des pages qu’il n’est pas utile de produire ici. On retiendra principalement
1. Sur les règles générales et le bail de droit commun
- Que le bailleur est tenu de permettre une occupation conforme à la destination du bien, de procéder aux réparations importantes
- Que le locataire est évidemment tenu au payement d’un loyer, éventuellement de charges locatives, de procéder aux travaux d’entretien du bien, d’assurer le bien contre le risque d’incendie et d’informer le bailleur de tout problème qui affecte l’utilisation du bien
- Que le bailleur est évidemment tenu d’une obligation de non discrimination dans le choix de son locataire
2. Sur le bail de résidence principale
- Que ce bail est prévu pour une durée de 9 ans (le 3-6-9 n’existe plus !!!)
- Qu’il est cependant possible de prévoir une durée de moins de trois ans mais que si le locataire demeure dans les lieux au-delà de ce délai, le contrat devient automatiquement une bail de 9 ans, sauf le droit pour le locataire de quitter les lieux moyennant préavis et, parfois, avec payement d’une indemnité, et le droit du bailleur de mettre fin au bail dans certaines conditions très strictes et précises, de lourdes indemnités étant prévues en cas de non respect de celles-ci.
3. Sur le bail à ferme
- Qu’il ne peut y être mis fin par le bailleurs que dans un nombre très limité de cas, moyennant des délais extrêmement contraignants et longs ( jusqu’à trois ans avant l’échéance du bail pour certaines hypothèses )
- Que le fermage réglé par le locataire est plafonné non par une liaison à l’index mais par rapport au montant du revenu cadastral du bien multiplié par un coefficient, défini tous les trois ans en principe, pour chaque région agricole ( région herbagère, région limoneuse, famenne, haute ardenne…)
- Qu’en cas de vente du bien, le locataire fermier bénéficie d’un droit de préemption sur le bien dont il est le locataire, il pourra acquérir le bien ( ou le faire acquérir par un « sponsor » ) au prix de l’adjudication ou de la vente de gré à gré.
- Que le locataire fermier bénéficie du droit de céder son bail à ses descendants et à ceux de son conjoint, sans l’accord et même contre la volonté du bailleur.
4. Sur le bail commercial
- Que cette législation particulière ne s’applique qu’aux immeubles affectés au commerce de détail et pour l’activité d’artisans en contact direct avec le public.
- Que ce bail, comme déjà évoqué plus haut, ne se renouvelle que si le locataire en formule par un courrier recommandé adressé au bailleur entre le 18ème et le 14ème mois qui précède l’échéance du bail…à vos agendas !!
- Qu’en cas de rupture de la convention de bail commercial, le bailleur sera tenu dans certaines circonstances à régler d’importantes indemnités dites « d’éviction » dont le montant est fixé par la loi et fonction des causes de rupture de la convention
- Que si ce bail se cède aisément, sans besoin de l’autorisation du bail, à un nouveau locataire, le locataire « cédant » reste tenu à l’égard du bailleur des obligations du contrat : cela signifie que si celui auquel on a cédé le bail, ou celui auquel celui-ci a cédé le bail,…etc, ne règle pas les loyers, le bailleur peut se retourner contre les locataires qui ont cédé leur bail pour qu’ils payent le loyer et les éventuels dégâts causés à l’immeuble par le dernier occupant…